Управляющие компании призваны эффективно управлять средствми, выделяемые на эксплуатацию и обслуживание дома, а также заниматься его обслуживанием, ремонтом и благоустройством. На практике же сотрудничество с управляющей компанией зачастую выливается в противостояние между жильцами и руководством компании. Регулярно выявляются нарушение законодательства, неэффективная растрата средств, срыв сроков выполнения работ и так далее. В результате жильцы вынуждены мириться с рядом проблем и некомфортными условиями проживания. Однако управляющая компания может и должна работать качественно, обеспечивая для жильцов необходимый уровень комфорта. И многое в этом вопросе зависит от инициативы и контроля со стороны самих жильцов дома, знания законодательных норм и внимания к договору с управляющей компанией.

Примеры добросовестно работающих управляющих компаний сегодня есть, как в крупных городах, так и в регионах. Однако выстраивание работы с управляющим ЖКХ может быть длительным и непростым процессом, особенно если у жильцов дома нет соответствующего опыта. Кроме того, многое зависит и от того, насколько ответственно к обслуживанию дома подходит сама управляющая компания. Обе стороны должны быть заинтересованы в эффективном решении вопроса. Необходимо опираться на законодательство об управляющих компаниях, которое четко устанавливает статус и ответственность УК, а также на правильно оформленный договор о сотрудничестве. Только в этом случае жильцы смогут заметить реальные улучшения состояния дома и прилегающих территорий.

Основа эффективного управления дома – взаимная заинтересованность обеих сторон

Инициативная группа. На общем собрании жильцов дома необходимо выбрать представителей, которые будут осуществлять коммуникацию с руководством УК. Входящие в нее лица должны иметь свободное время для решения общественных вопросов. В некоторых случаях решением собрания членам инициативной группы назначается зарплата, которая выплачивается из общего фонда. Юридические или финансовые знания членов инициативной группы также могут стать залогом ее эффективной работы. Проведение общего собрания, конечно, не является обязательным для создания инициативной группы, можно просто найти несколько единомышленников и начать разбираться в специфике, но для принятия серьезных решений либо изменения условий договора управления – собрание все же необходимо будет проводить.

Выявление реальных проблем. По результатам общего собрания и осмотра дома, ознакомления с технической и эксплуатационной документацией выявляются реальные проблемы, которые требуют решения. Для этих целей можно привлечь сторонних подрядчиков, которые проведут аудит состояния дома и выдадут профессиональные рекомендации, однако эти услуги также необходимо оплатить из общего бюджета дома. Помимо этого могут быть рассмотрены предложения жителей дома относительно благоустройства.

Оценка перспектив работы с УК. Члены инициативной комиссии, возможно при помощи юриста, выясняют принципы, на которых построены взаимоотношения с управляющей компанией. Изучается не только законодательство, но и заключенный с УК договор. В нем прописан перечень услуг, которые должна оказывать компания, список работ, которые требуется выполнить, условия оплаты, сроки, а также другие особенности сотрудничества. За недобросовестную деятельность должна быть предусмотрена ответственность управляющей компании. Важно профессионально оценить качество оказываемых услуг, периодичность их предоставления и сравнить их с обозначенной выше документацией. В этом случае у жителей будет реальный механизм воздействия на УК.

Определение объема работ. Членам инициативной комиссии необходимо определить требования к компании, обсудить их с жителями дома на собрании. Объемы, перечень, сроки выполнения работ, размеры оплаты, контроль над деятельностью – в документах, подготовленных инициативной группой, должны быть прописаны все требования жильцов дома. Это обеспечит эффективность взаимодействия. Управляющую компанию жильцы дома нанимают для того, чтобы она выполняла требования жильцов в том объеме, в каком они считают необходимым. Поэтому жильцы имеют право предъявлять свои требования к руководству и сотрудникам УК.

Встреча с руководством управляющей компании для обсуждения дальнейшей схемы сотрудничества, предложения по объемам и периодичности выполнения работ. Лучше всего добиться реальной встречи непосредственно с директором УК, в этом случае вероятность выполнения требований жильцов заметно выше. По результатам сотрудничества может быть подписано дополнительное соглашение с управляющей компанией, в котором отражены требования инициативной группы, сроки и стоимость их выполнения. Кроме того, можно добиться переподписания договора с управляющей компании и изменения основных параметров сотрудничества. Эта мера также укладывается в нормы законодательства.

В течение сотрудничества в обязательном порядке необходимо вести учет деятельности компании и оплаты ее услуг, контролировать качество и сроки работ, регулярно проводить собрания и встречи как с жильцами, так и с представителями УК для оценки эффективности работы и перспектив дальнейшего сотрудничества. Эта работа возлагается на сотрудников инициативной группы. Управляющая компания должна работать так, чтобы устраивать жильцов в полной мере. В том случае, если компания недобросовестно выполняет свою работу, ее, согласно законодательству, можно поменять. Принимать такое решение следует в случае, если управляющая компания систематически нарушает требования жильцов и инициативной группы, не проявляет заинтересованности в своих клиентах. Процесс смены УК достаточно трудоемок, однако это вполне выполнимая задача.

Сегодня в сфере ЖКХ еще не так много коммунальных компаний, которые добросовестно подходят к выполнению своей работы. При этом многие жители исправно оплачивают коммунальные услуги. Именно поэтому жильцы должны осуществлять контроль над организациями, которые берут на себя обязанности управления домом. Требования рынка смогут изменить ситуацию, а в коммунальной сфере появится ряд небольших частных управляющих компаний, ответственно подходящих к работе. Сегодня уже существует немало примерно того, как УК эффективно ведут свою деятельность. Развитие этой сферы, появление нового опыта построения работы с компаниями, развитие законодательства, а также выход на рынок профессиональных консультантов и аудиторских контор позволят решить многие проблемы в этой сфере. Сейчас спрос на качественные услуги в области ЖКХ намного опережает предложение. А это значит, что проблема может быть решена уже в среднесрочной перспективе.

Неудовлетворительное состояние ЖКХ Самарской области стало причиной отставки главы регионального министерства энергетики и ЖКХ Сергея Крайнева. Задолженность самарских управляющих компаний за поставленные ресурсы превышает 4 млрд руб. Сложившаяся ситуация также может стать причиной отставки главы города Елены Лапушкиной и ее заместителя Владимира Василенко. Эксперты полагают, что региональным властям по силам навести порядок в этой сфере.

Сергей Крайнев стал первым снятым с должности руководителем министерства Самарской области после вступления в должность губернатора Дмитрия Азарова. Чиновник был уволен с поста врио министра энергетики и ЖКХ Самарской области, который он занимал с июня 2012 года. Такое решение глава региона принял на оперативном совещании правительства в понедельник. Исполнять обязанности главы ведомства будет замминистра Сергей Ульянкин.

В понедельник на заседании Самарской губернской думы во время обсуждения подготовки региона к отопительному сезону Дмитрий Азаров резко раскритиковал работу профильного министерства в этом направлении.

По словам губернатора региона, «вместо системного подхода к решению проблем и модернизации инфраструктуры ЖКХ средства часто направляются на латание дыр». «У профильного министерства было время перестроиться в работе и не допустить подобной ситуации. На подготовку к зимнему периоду каждый год выделяются значительные средства. Когда постоянно требуются дополнительные финансы, это говорит об отсутствии системной работы. Поэтому приходится принимать кадровые решения», - отметил Дмитрий Азаров. В ходе заседания было принято решение о выделении дополнительных 500 млн руб. на обеспечение бесперебойной работы газо- и водоснабжения и подготовку комплекса ЖКХ к осенне-зимнему периоду.

Отставка Сергея Крайнева стала следствием кризиса, сложившегося в региональной системе ЖКХ. Согласно данным „Ъ“, общий долг действующих УК за поставленные ресурсы на 1 августа превышает 2,4 млрд руб. Вместе с банкротящимися организациями эта задолженность составляет порядка 4,2 млрд руб. Управляющие организации продолжают работать по непрозрачным схемам, собирая деньги с населения, после чего банкротятся. По данным «Самарских коммунальных систем», задолженность УК, ТСЖ, ЖСК за водоснабжение и водоотведение только по итогам 7 месяцев 2018 года выросла примерно на 10%, по сравнению с аналогичным периодом прошлого года, и составила 522 млн руб. Среди обанкротившихся управляющих организаций максимальный долг за ресурсы у ООО «УК „Васко“» - 909 млн руб.

Помимо регионального министерства энергетики и ЖКХ ответственность за недобросовестную работу управляющих компаний лежит и на администрации Самары. Динамика погашения задолженности УК, осуществляющих услуги в городе в городе, изменилась в худшую сторону. По данным „Ъ“, за неудовлетворительную работу в этом секторе своего поста вскоре могут лишиться глава Самары Елена Лапушкина и вице-мэр Владимир Василенко. Городские чиновники также не справились с выполнением программы «Комфортная городская среда». В Самаре к 1 сентября не успели благоустроить семь общественных пространств из 22 запланированных. К администрации города также было немало вопросов по поводу подготовки к ЧМ‑2018.

Напомним что госпожа Лапушкина стала главой Самары в конце декабря 2017 года. Дмитрий Азаров на тот момент исполнял обязанности губернатора Самарской области (по итогам сентябрьских выборов стал полноценным главой региона). Уже тогда источники „Ъ“ в правительстве региона предполагали, что Елена Лапушкина является временной фигурой и призвана обеспечить передачу власти своему преемнику уже после избрания господина Азарова губернатором. Косвенным подтверждением этого является то, что ключевые чиновники мэрии, занимавшие свои посты при ее предшественнике Олеге Фурсове, сохранили свои посты. В частности, вице-мэр по вопросам ЖКХ Владимир Василенко. Последний трудился в мэрии Самары с перерывами начиная с 1994 года. «Василенко можно назвать старожилом мэрии Самары. Он работал при нескольких мэрах и в структуре городской администрации играет ключевую роль, курируя вопросы ЖКХ и городского хозяйства. Нынешняя плачевная ситуация с неплатежами УК - сфера его ответственности. Эта проблема не решается годами и уже носит системный характер, - рассуждает собеседник „Ъ“ в правительстве области. - Все понимают, что за годы работы в мэрии у Владимира Василенко мог сложиться определенный уровень отношений с УК, которые периодически исчезают с накопленными долгами, а на их месте появляются новые. Понятно, что это не может не вызывать раздражение в окружении губернатора».

По информации „Ъ” из источников в правительстве региона, возглавить администрацию Самары предлагают первому вице-мэру Александру Карпушкину. Чиновник работал вместе с нынешним главой региона Дмитрием Азаровым в его управленческой команде в мэрии города. Однако, как утверждают собеседники „Ъ“ в мэрии Самары, господин Карпушкин пока не готов принять это предложение из-за «высоких рисков».

По мнению председателя президиума «Межрегиональной антикоррупционной независимой организации» Сергея Карпова, региональным властям вполне по силам бороться с недобросовестной работой управляющих компаний. «Только слаженная работа исполнительной власти вместе с правоохранительными органами позволит предотвратить крупные махинации в системе ЖКХ. Своевременное реагирование и принятие мер помогут убрать с рынка недобросовестные организации. Например, УК „Васко“ обанкротилась с долгом почти в 1 млрд руб., но возникает вопрос - как власти позволили работать такой конторе, несмотря на многочисленные жалобы граждан. Если руководство региона захочет навести порядок в этой сфере, оно это сделает», - уверен господин Карпов.

Глава национального антикоррупционного комитета Кирилл Кабанов считает ситуацию в сфере ЖКХ одной из самых основных проблем в стране. «Неплохая сама по себе идея создания управляющих компаний была сразу пере­играна таким образом, чтобы открыть доступ на рынок фирмам-однодневкам, отмывающим средства. Пока не сформирована определенная позиция по этому вопросу, коррумпированные чиновники поддерживают такой бизнес. Во многих регионах продолжает действовать выстроенная система, где „жуликоватые“ компании работают при поддержке властей. Ситуация пока не везде меняется в лучшую сторону», - сказал господин Кабанов.

Прежде чем обращаться к жильцам с определенными предложениями по техническому обслуживанию готовых строений, строительству новых и ремонт старых объектов, управляющая компания должна подготовить специальное коммерческое предложение. Это - один из наиболее распространенных примеров общения с потенциальными и текущими клиентами.

Коммерческое и его виды

Написанный текст в виде коммерческого предложения должен мотивировать на выполнение определенных действий - подписать договор, выбрать перечень работ, отправиться в офис или согласиться на капитальный ремонт. Чаще всего коммерческое предложение составляется с целью поиска клиентов, которых будет обслуживать управляющая компания - жильцов многоквартирного дома.

Коммерческое предложение может быть в одном из трех видов:

• Холодное - отправляется неподготовленным жильцам или собранию жильцов с целью ознакомить с работой управляющей компании. Объем небольшой - не более 2 страниц, большой объем не настроенный человек не станет читать. Обязательно должна быть указана выгода от сотрудничества именно с этой компанией. Желательно не указывать в качестве заголовка «Коммерческое предложение».
• Горячее - высылается подготовленному собранию жильцов, с которым уже ранее работал менеджер или высылалось холодное коммерческое предложение. Объем больше, чем у холодного - от 10 до 15-20 страниц. Обязательно подробно расписывается, чем эта организация лучше других управляющих компаний. Заголовок более чем уместен в любом виде.
• Публичная оферта. Особая часть документов, в которых клиент сам подтверждает свое согласие, выполнив определенное условие - зарегистрировавшись на сайте, отправив ответное письмо и так далее. Важно, чтобы клиенты сами подтверждали собственное согласие, именно это является офертой и принятием условий соглашения в том виде, в котором было выслано будущему клиенту.

Оффер предложения

Это сердце всего коммерческого предложения и оно обязано быть броским и цепляющим. Оно должно демонстрировать выгоду от сотрудничества с определенной организацией из целого перечня управляющих компаний. Оно не может выглядеть как «Мы предлагаем вам помыть в подъезде полы» или «Мы предлагаем регулярно проводить техническое обслуживание дома». В этом для собрания жильцов не будет практически никакой выгоды, это не заинтересует их.


Оффер должен выглядеть так, чтобы не повторялся ни у одной другой аналогичной организации. За образец можно принять «Мы заставим стоять ваш дом еще много лет, ведь проверим его фундамент» или «Мы сделаем так, что ни одна кошка не проберется в подвал и не устроит там концерты». Для жителей первых этажей это будет важно.

Пример оффера для жителей верхних этажей будет выглядеть следующим образом «Мы проконтролируем, чтобы весенняя капель не капала с Вашего потолка». Оффер должен быть прозрачным - говорить о будущих проводимых работах по обслуживанию здания, но должно давать четкую выгоду конкретным жильцам.

Что может входить в обслуживание

Согласие на проведение технического обслуживания дома должны давать сами жильцы общим собранием. До того, как будет заключен договор, ни одна управляющая компания не имеет права начинать работы и требовать денежные средства за их выполнение. Образец коммерческого предложение по полному техническому обслуживанию зданий .

Этот документ должен включать в себя работы по налаживанию эксплуатации здания:

• Промывка всех систем;
• Обслуживание подвалов, укрепление их дверей и закрытие продыхов;
• Осмотр и при необходимости укрепление фундамента;
• Проверка и укрепление стен, внутренней и внешней отделки стен;
• Осмотр и проведение утепления и прочего обслуживания стен и полов;
• Различные виды работы на крыше - ее осмотр и укрепление, исправление и утепление при необходимости неисправностей;
• Проверка состояния дверей, окон и лестниц общего пользования, поддержание их в рабочем состоянии и обслуживание;
• Контроль работы вентиляции, канализации, отопления, водопровода и электроэнергии как в местах общего использования, так и в квартирах.

Кроме указанного перечня работ, который может быть гораздо шире, все управляющие компании должны оставлять в каждом обслуживаемом доме пустой бланк для того, чтобы жильцы имели возможность оставить свои предложения по выполнению работ и требования по устранению проблем технического обслуживания.

Структура коммерческого предложения

У любого вида коммерческих предложений нет какого-то определенного шаблона, все они пишутся в зависимости от цели самого предложения. Однако, у коммерческого предложения есть 8 основных элементов, среди которых указывается обязательная работа с возражениями от клиентов, оффер, который должен заинтересовать. Указывается и расписывается возможная выгода от сотрудничества именно с этой компанией и призыв к действию - подписанию договора на техническое обслуживание.

Важно знать! Вверху документа в колонтитуле указывается наименование управляющей компании, которая прислала коммерческое предложение на проведение технического обслуживания многоквартирного дома. Заголовок обязательно должен цеплять реальной выгодной.

После наименования идет лид - первый абзац, который и обязан заинтересовать читателя, предложив ему выгоду. Он должен говорить о том, что интересно и важно клиенту - это может быть один из четырех путей:

• Чаще всего - предложение решить проблему;
• Отталкивается от возможных возражений - если актуален подобный подход;
• Если явных проблем нет - предложение решить будущие вопросы и проблемы;
• Реже всего отталкивается от возможных вызванных эмоций.

Коммерческое предложение составляется таким образом, чтобы выразить техническое обслуживание всего здания наиболее удобным именно с этой компанией. В случае, если собрание жильцов дома решит эту тему актуальной и обсудит коммерческое предложение, то вполне вероятно заключение договора.

Похожие статьи