Продажа своей доли в общей недвижимости сопряжена с определенными сложностями. Продавец должен придерживаться определенной процедуры, которая усложняется, если квартира находится в совместной собственности, а доли каждого из владельцев не определены. При этом согласие других собственников не является обязательным для заключения сделки.
Алгоритм продажи долей в приватизированных квартирах зависит от формы общей собственности. Она может быть совместной и долевой. Во втором случае владелец имеет право на определенное количество квадратных метров и распоряжается ими по своему усмотрению. А в первом варианте доля каждого из собственников не выделена. Примером совместной собственности является, например, общая квартира супругов. Также приватизированная квартира может находиться в совместном владении, если в процессе приватизации не определялись конкретные доли участников.
Для продажи доли совместного имущества ее сначала нужно определить, иначе объект может быть продан только целиком. Доля может быть выделена в натуре – в виде отдельного жилого помещения, соответствующего по метражу части одного из собственников. Обычно это возможно, когда речь идет о части жилого дома. А при разделе городской квартиры выдел доли в натуре бывает крайне затруднителен, особенно если в ней всего одна комната. Поэтому нужно хотя бы определить долю каждого владельца. Это делается по соглашению всех сторон и обязательно заверяется нотариусом. Когда договориться невозможно, спорная недвижимость будет разделена в судебном порядке.
Рассмотрим как продать долю в приватизированной квартире:
1. При продаже части квартиры, находящейся в долевой собственности, владелец должен обязательно уведомить других собственников о своих планах и предложить им купить эту долю. Согласно правовым нормам, у сособственников есть преимущественное право для приобретения части недвижимости, выставленной на продажу. Если предложение им так и не поступило, они могут оспорить последующую сделку и при желании выкупить имущество. Реализовать это право и выступить в роли покупателя владелец оставшейся доли может в течение трех месяцев.
2. Уведомление делается в письменной форме, чтобы можно было подтвердить впоследствии выполнение продавцом своей обязанности. На принятие решения о покупке доли или отказе от приобретения дольщикам дается месяц. Если они не отреагировали, часть квартиры может быть продана третьим лицам. А когда купить долю хотят сразу несколько совладельцев, выбор покупателя остается за продавцом.
3. Также нужно учитывать, что цена доли для продажи «своим» не может быть выше, чем при последующей сделке с другими претендентами на часть жилья.
Долевые разногласия
Продажа доли в приватизированной квартире обычно сопряжена с рядом проблем. Все они порождаются нежеланием собственников договориться между собой. И хотя согласие на сделку формально не требуется, при его отсутствии продать долю будет весьма трудно. Особенно это касается квартир, где по объективным причинам выделить отдельную жилую комнату каждому собственнику не получится. Соответственно ни один покупатель, который приобретает жилье для себя, не станет связываться с таким продавцом и становиться заложником чужого спора. Вряд ли несговорчивый владелец доли будет спокойно сосуществовать рядом с новым соседом.
Поэтому при попытке продать долю она будет оценена значительно дешевле своей реальной стоимости, рассчитанной пропорционально цене квартиры. И тут следует соблюдать осторожность – некоторые риэлторские агентства или частные лица заинтересованы в покупке таких дешевых долей, чтобы потом заставить оставшегося собственника продать свою часть и реализовать квартиру по полной ее цене. Дисконт же составляет от 20% до 70% в зависимости от ситуации и от особенностей жилья.
Но если владельцев несколько, у каждого из них имеется своя доля недвижимости или право на владение её некоторой частью. Поэтому любые действия по распоряжению таким имуществом будут связаны с необходимостью согласования этих действий со всеми хозяевами.
Продажа, дарение или обмен части жилой площади – это вполне законное отчуждение доли.
И, например, осуществляется по тем же принципам, что и продажа всей жилой площади. Но при этом существует ряд юридических особенностей, о которых не стоит забывать владельцу каждой доли, чтобы избежать никому не нужных споров и судебных разбирательств.
Законодательством установлено два вида общей собственности:
- Общая подразумевает отсутствие долей, то есть, жилая площадь только на одного хозяина (даже если он состоит в браке).
- - это совместное владение жильём на правах хозяина. Размер каждой доли для отдельного владельца определяется согласно . Например, супруги могут подписать брачный договор, в котором будет оговорено, что 40% квартиры принадлежит супруге, а 60% супругу. Также можно заключить отдельное письменное соглашение, дающее право на совместное владение квадратными метрами в долях.
Чтобы определить границы отдельной доли, необходимо выделить её в натуральном виде.
Например, один из членов семьи получает в собственное распоряжение одну комнату.
Обычно - это достаточно спорный момент.
Но, тем не менее у совладельцев есть возможность договориться на добровольных началах. Достигнув устного согласия, владельцы подписывают отдельное соглашение.
Такое соглашение служит основанием для прав на выделенную комнату или часть комнаты (квартиры).
Если спор невозможно решить полюбовно, выходом из ситуации будет обращение в судебные органы. Каждый из совладельцев собирает доказательства и передаёт их в . Этот орган рассматривает дело и закрепляет права на пользование частью квартиры (на выделение её в натуре).
При этом следует не забывать, что квадратные метры в натуральном виде выделяются, если имеется физическая возможность каждому из владельцев оформить изолированную жилую территорию с отдельным входом и подсобными помещениями (кухней, санузлом).
Можно ли продать свою долю без согласия совладельцев?
Выставляя на продажу часть такой проблемной квартиры, продавец должен помнить,
что преимущественное право на приобретение доли имеется у других владельцев данной недвижимости.
Передать часть жилья другому собственнику (третьему лицу) можно только в случае, если совладельцы в письменном виде откажутся от покупки этой доли.
Но при выделении в натуре это правило можно не соблюдать. То есть, нет необходимости в отправке уведомления о предстоящей продаже другим совладельцам.
И не нужно дожидаться получения письменного отказа и разрешения продавать долю третьему лицу.
Письменное уведомление отправляется через почтовое отделение заказным письмом с уведомлением о вручении. В письме излагаются все условия продажи, и обязательно указывается цена. На покупку предложенной доли с момента отправки уведомления у совладельцев остаётся ровно один календарный месяц.
Если получен отказ или уведомление было проигнорировано, продавец может на вполне законных основаниях продать жилую площадь третьему лицу. Полученный отказ необходимо предоставить в местный регистрационный орган при оформлении прав на жилую площадь для нового владельца (покупателя).
Важно, чтобы стоимость продажи не была ниже цены, указанной в уведомлении! В противном случае совладельцы могут оспорить факт продажи, сославшись на завышенную для них стоимость, заявленную в уведомлении.
Если адрес неизвестен
Достаточно часто в юридической практике возникают ситуации, когда продавцу неизвестен точный адрес проживания одного из собственников жилья.
Многие полагают, что будет достаточно отправить уведомление по адресу, где расположена квартира, в которой продаётся доля. Де-юре предписанное правило будет соблюдено продавцом.
Но на деле не всё так просто, как кажется на первый взгляд.
Продавец, решивший заняться такими формальными отписками, будет в результате вынужден доказывать в суде, что его намерения при этом были абсолютно чисты, и он ничего не замышлял против другого владельца.
Поэтому рекомендуется принять все меры для поиска «пропавших» совладельцев и их оповещения. По крайней мере, у продавца должны быть письменные доказательства своих действий, которые позволят отстоять собственные интересы в суде.
Можно ли обойти закон?
Если собственник всё-таки желает обойти правило о преимущественной продаже, ему необходимо воспользоваться исключительно законными методами ! Как было указано выше, это добросовестная отправка уведомления, ожидание ответа и продажа в случае отказа или отсутствия ответа.
Единственная законная лазейка избежать отправки уведомления (и возможного согласия совладельца приобрести долю) - это дарение спорной доли.
Для этого заключается отдельный , в котором указывается, что даритель,
находясь в здравом уме и адекватном состоянии, безвозмездно передаёт указанную часть жилой площади в дар одаряемому лицу.
Согласно Федеральному закону под номером 172, вступившему в силу с июня 2016 года дарение доли квартир полностью отнесено к компетенции нотариальных контор. То есть, услуги такого рода теперь оказывают исключительно нотариусы. При этом даритель обязан документально доказать, что данная доля не была отчуждена и не находится под обременением (например, не выступает в качестве залога).
В нотариальной конторе за оформление договора взимается плата в размере 5 000 рублей. Если в договор будут вноситься дополнительные стороны, за каждую из них необходимо заплатить ещё по 300 рублей. Также в государственную казну уплачивается в размере 0,5% от установленной кадастровой стоимости. Например, если недвижимость стоит один миллион, то уплатить придётся дополнительно 5 000 рублей. Кроме того, уплачивается пошлина в размере до 2 000 рублей.
Ещё один возможный способ продажи - это передача части квартиры (её доли) в счёт погашения задолженности или . Но этот способ используется реже, чем предыдущий. Для осуществления такой продажи необходимо вначале заключить договор о залоге жилья. А затем, в случае непогашения задолженности, передать её во владение новому хозяину (бывший владелец подписывает письменный отказ от права владения).
Поэтому продавцу крайне важно быть уверенным в том, что покупатель «случайно» не сообщит совладельцам об имеющей место оплате сделки. Обвинения в этом случае сведутся к статье УК о жульничестве, что грозит отменой договора дарения, административными взысканиями и даже уголовным преследованием.
Как правило, при проведении сделки купли-продажи нотариальная контора тщательно проверяет выставленную на продажу недвижимость. Нотариус через электронные реестры определяет, не находится ли доля в отчуждении, под арестом, не является ли она залогом, есть ли прописанные в квартире дети, ещё не достигшие восемнадцати лет.
Для обращения в судебные инстанции пострадавшей стороне отводится ровно три месяца с момента, когда стал известен факт незаконного совершения сделки.
Основания для подачи иска - это отсутствие уведомления, несоблюдение сроков ожидания ответа на это уведомление, фиктивное дарение.
Право на обращение в суд имеют только лица, являющиеся совладельцами данной квартиры, и имеющие соответствующие документы для подтверждения факта владения долями. Для обоснования иска необходимо также предъявить всю имеющуюся документацию, подтверждающую допущенные продавцом нарушения.
Добрый день, у меня 1/3 доли в приватизированной квартире. Хочу продать, но 2 других собственников не хотят покупать мою долю. Я там прописана, но ключей от квартиры не имею, меня туда не пускают. Родился ребенок, прописали к мужу. Помогите, что мне...
Продажа доли несовершеннолетнего в приватизированной квартире
Здравствуйте! Квартира приватизирована на мать и дочь несоверш-юю по 1/2. Необходимо продать эту квартиру. Возможно ли взамен продаваемой 1/2 доли дочери предоставить ей по договору дарения чуть большую площадь в другой квартире, причем дарителем...
Как продать свою долю в приватизированной квартире?
Доброго дня! Имеется квартира. Приватизирована в двух долях по 50%. Хочу продать свою долю. Как правильно, по закону, поступить с продажей своей доли? Зарегистрированы 4 человека. Двое собственников мать и дочь, и двое не совершеннолетних детей...
Как продать свою долю в приватизированной на троих квартире?
Добрый день! Уважаемые юристы, подскажите, пожалуйста, как продать свою долю в приватизированной на троих квартире. Как оформляются документы? Я знаю только, что я должна предложить выкупить сначала остальным 2 владельцам. Как это делается...
Выделение доли в приватизированной квартире между родственниками, если соглашение не установленно
Добрый день, хочу подать иск в суд на раздел долевой собственности между родственниками в коммунальной квартире (всего 4 комнаты) во владении 3 комнаты и три долевых собственника, у каждого по 18 км метров. Есть приватизация. как разделить так...
Порядок продажи долей в приватизированной квартире
Здравствуйте! У нас имеются 2/5 доли в приватизированной квартире. Мы хотим их продать. Есть ли разница продать просто эти доли или сначала выделить порядок проживания собственников по комнатам, то есть нам тогда будет отведена определённая комната....
Могу ли я как то продать свою долю в приватизированной квартире?
Здравствуйте, могу ли я продать свою долю в квартире? Квартира привотизирована. Мне 19 лет
Положена ли ребенку доля в приватизированной квартире матери?
в 2003 году была куплена квартира семьей из трех человек (папа, мама, сын), приватизирована на мать. несколько лет назад развелись, ребенок проживает с отцом в съемной квартире. сейчас квартира матери выставлена на продажу. прописан ребенок в...
Как продать долю в приватизированной квартире?
Здравствуйте, подскажите, пожалуйста, как продать 1/2 долю в приватизированной квартире? и кто ее должен оценить? второй собственник покупать эту долю не хочет.
Продажа доли в приватизированной квартире при разногласии жильцов
Добрый день! Такая ситуация: есть приватизированная 4-рехкомнатная квартира с неравными долями у 4 человек(у двоих доля ориентировочно - 2 млн; и у двоих - 1 млн.) Почти все во вражеских отношениях, к обоюдному согласию будет придти сложно....
07 Апреля 2016, 09:15, вопрос №1211217 Екатерина, г. Санкт-Петербург
Приватизирована квартира на троих. Как разделить на доли и продать 2/3 без согласия 3-го человека?
Здравствуйте!У меня жилищный вопрос. 3-х комнатная квартира.Приватизирована на 3-их человек(мать,дочь,сын). Один не платит за нее совсем. Можем ли мы разделить ее на части(доли), а затем без согласия этого 3-его человека продать 2 своих доли(мать и...
23 Марта 2016, 00:12, вопрос №1191504 Олеся, г. Санкт-Петербург
Продажа доли в приватизированной квартире, если решили разъехаться
Добрый день! В приватизированной квартире четыре собственника (Мать, две дочери и несовершеннолетний ребенок 7-лет одной из дочерей). У всех по 1/4 доли. Теперь встал вопрос разъезда и т.к. плохие отношения мать и одна из дочерей прислали письмо...
Похожие статьи
